Бухгалтерия и НДС для недвижимости в ОАЭ
Для собственников коммерческих объектов, холдингов недвижимости и агентств. Ведём учёт аренды и комиссий, сдаём НДС и корпоративный налог и показываем собственнику, сколько приносит каждый объект.
- Аренда · комиссииДоход по объектам
- НДС · CTДекларации в FTA
- Физлица и компанииЛюбая форма владения
С кем мы работаем в недвижимости
Собственник-физлицо
Сдаёте офисы или склады на своё имя и стоите на учёте по НДС как физлицо. Сдаём декларации НДС и следим, чтобы налог начислялся только на то, что облагается.
Холдинг недвижимости
Компания владеет объектами и сдаёт их. Ведём учёт, готовим финансовую отчётность и декларацию по корпоративному налогу.
Агентство недвижимости
Комиссии по сделкам, выплаты агентам, расходы на рекламу. Ведём учёт, сдаём НДС и корпоративный налог.
Бизнес-центр или управляющая компания
Много арендаторов, сервисные платежи и депозиты: учёт по арендаторам и объектам, долги видны каждый месяц.
Каждый объект и каждый договор на учёте
Аренда, депозиты, комиссии и налоги – раздельно и сверено с банком.
- Арендные доходы по объектам и арендаторам: начислено, оплачено, долг
- Депозиты арендаторов – отдельно от выручки
- НДС по аренде: коммерческая – 5%, жилая – освобождена, первая сдача нового жилья – 0%; раздельный вычет по смешанным объектам
- Регистрация и декларации НДС для физлиц-арендодателей
- Комиссии агентства по сделкам и выплаты агентам
- Финансовая отчётность по МСФО и декларация по корпоративному налогу
- ПОД/ФТ для агентств: регистрация в goAML и программа комплаенса – через нашу услугу «Комплаенс»
- Документы для банка: выписки и подтверждение доходов
Весь портфель на одной странице
Пример ежемесячной сводки для собственника коммерческой недвижимости. Цифры условные.
| Помещение | Арендатор | Аренда | Договор до | Статус |
|---|---|---|---|---|
| Офис 1204, Business Bay | Торговая компания | 18 500 | 03.2027 | Оплачено |
| Офис 1205, Business Bay | IT-компания | 17 000 | 11.2026 | Продление через 30 дней |
| Склад, Al Quoz | Логистическая компания | 42 000 | 08.2027 | Долг 21 000 |
| Шоурум, Al Barsha | – | – | – | Свободно |
Налоги в недвижимости ОАЭ: что важно знать
Коммерческая аренда – НДС 5%
Офисы, склады и магазины облагаются по стандартной ставке. Собственник, у которого такая аренда за 12 месяцев превысила AED 375 000, обязан встать на учёт по НДС – даже если он физлицо.
Жилая аренда – без НДС
Сдача жилья освобождена от НДС. Исключение – первая сдача или продажа нового жилья в течение трёх лет после постройки: она облагается по ставке 0%.
Смешанные объекты
Если в здании есть и жильё, и коммерция, входной НДС на ремонт и обслуживание вычитается только в части коммерции. Пропорцию нужно рассчитать и подтвердить.
Физлицо и корпоративный налог
Доход физлица от сдачи собственной недвижимости без лицензии на эту деятельность корпоративным налогом не облагается. Если объекты оформлены на компанию – ставка 9% с прибыли свыше AED 375 000.
Агентства – это DNFBP
Брокеры и агенты по недвижимости обязаны зарегистрироваться в goAML, проверять клиентов и сообщать о подозрительных операциях. Штрафы за нарушения – от AED 50 000.
От папки договоров к понятному портфелю
Цена зависит от объёма операций, а не от отрасли
Ежемесячное сопровождение – от AED 700, полная финслужба с НДС – от AED 2 000 в месяц. Точную цену назовём после разбора ваших объектов и договоров.
Что спрашивают собственники и агентства
Нужно ли физлицу вставать на учёт по НДС за сдачу офиса в ОАЭ?
Да, если коммерческая аренда за последние 12 месяцев превысила AED 375 000 или превысит в ближайшие 30 дней. Собственник регистрируется на своё имя, даже без компании, и затем сдаёт декларации НДС, обычно раз в квартал.
Облагается ли НДС аренда жилья в ОАЭ?
Нет, сдача жилой недвижимости освобождена от НДС. Первая сдача нового жилого здания в течение трёх лет после постройки облагается по ставке 0%. Коммерческая аренда – 5%.
Платит ли физлицо корпоративный налог с аренды?
Нет, если сдаёт собственную недвижимость без лицензии на эту деятельность: такой доход вне корпоративного налога. Если объекты принадлежат компании, её прибыль свыше AED 375 000 облагается по ставке 9%.
Облагается ли НДС комиссия агентства недвижимости?
Как правило, да: услуги агента облагаются по ставке 5%, в том числе комиссия по сделкам с жильём. Освобождение касается самой аренды или продажи жилья, а не услуги посредника.
Как учитывать депозит арендатора?
Возвратный депозит – не доход, а долг перед арендатором. Он учитывается отдельно, пока его не вернули или не удержали в счёт неоплаченной аренды или ремонта.
Нужна ли агентству недвижимости регистрация в goAML?
Да. Брокеры и агенты по недвижимости относятся к DNFBP по правилам ПОД/ФТ ОАЭ: они обязаны зарегистрироваться в goAML, проверять клиентов и сообщать о подозрительных операциях. Мы делаем это в рамках услуги «Комплаенс».
Сколько стоит бухгалтерия для недвижимости?
Зависит от числа объектов, арендаторов и операций в месяц: от AED 700 за ежемесячное сопровождение, от AED 2 000 за полную финслужбу с НДС. Цену называем после разбора договоров.
Давайте разберемся с финансами вашего бизнеса
Расскажите, чем владеете или управляете: сколько объектов и арендаторов, на себя или через компанию. Ответим в течение рабочего дня.