Краткое содержание
Покупка коммерческой недвижимости в ОАЭ почти всегда сопровождается НДС (VAT) по ставке 5%. Однако два аспекта этого налога регулярно понимают неверно, и ошибка в любом из них способна либо остановить сделку на этапе регистрации в Земельном департаменте, либо обернуться реальными потерями.
Первый аспект — порядок уплаты. Налог в размере 5% подлежит уплате, но то, кто и как вносит его в Федеральное налоговое управление (FTA), зависит от того, кто выступает продавцом. При покупке у застройщика налог собирает и перечисляет сам застройщик. При покупке на вторичном рынке счёт по-прежнему выставляет продавец, однако сам налог в бюджет вносит покупатель — напрямую в FTA и до того, как переход права будет зарегистрирован.
Второй аспект — экономический. Нередко эти 5% не становятся реальной издержкой. Покупатель, зарегистрированный на НДС и использующий объект в облагаемой деятельности, возвращает их как входящий налог. Более того, при корректной структуре сделки — приобретении арендуемого объекта как действующего предприятия (going concern), а не отдельного актива — операция может полностью оказаться вне сферы НДС, и тогда платить и возвращать попросту нечего.
Правовая основа — Федеральный декрет-закон №8 от 2017 года об НДС и его исполнительный регламент — решение Кабинета министров №52 от 2017 года (с поправками). Суммы — в дирхамах (AED).
Базовое правило: коммерческая недвижимость облагается по ставке 5%
Режим НДС для недвижимости в ОАЭ различается в зависимости от её вида:
| Вид объекта | Режим НДС |
|---|---|
| Коммерческий (офисы, магазины, склады, ритейл, коммерческие части смешанных объектов) | Стандартная ставка — 5% |
| Жилой — первая поставка в течение 3 лет с момента сдачи | Нулевая ставка (0%) |
| Жилой — последующие поставки | Освобождён |
| Незастроенная земля (без зданий и инженерных работ) | Освобождена |
| Застроенная земля / земля со зданиями или инженерными работами | Приравнивается к зданию — коммерческая земля облагается 5% |
Коммерческая недвижимость облагается по ставке 5% по умолчанию: она не подпадает ни под нулевую ставку, ни под освобождение, которые регламент предусматривает для жилья и незастроенной земли. Отдельной нормы «о коммерческой недвижимости» нет — объект облагается именно потому, что не отнесён ни к одной из льготных категорий. Правильная классификация — часть базовой проверки по налоговому комплаенсу.
Кто и в каком порядке уплачивает НДС
При продаже коммерческого объекта НДС в размере 5% возникает и подлежит уплате. Различается лишь порядок, в котором налог поступает в FTA, и определяется он тем, кто выступает продавцом — застройщик или любое другое лицо. Этот порядок описан в Руководстве FTA по недвижимости (VATGRE1, §6.4).
Продажа застройщиком (первичный рынок)
Если объект продаёт застройщик, действуют обычные правила. Застройщик выставляет покупателю налоговый счёт (tax invoice) с выделенным НДС, получает налог в составе цены и перечисляет его в FTA через свою декларацию. Отдельного шага с Земельным департаментом не требуется.
Продажа любым другим лицом (вторичный рынок)
Если объект продаёт не застройщик, FTA применяет особый порядок. Продавец (как зарегистрированное на НДС лицо) по-прежнему выставляет налоговый счёт, однако сам налог в бюджет вносит покупатель — напрямую в FTA и до регистрации перехода права:
- покупатель уплачивает 5% через портал EmaraTax и получает номер платёжной транзакции (Payment Transaction Number, PTN) как подтверждение;
- Земельный департамент эмирата требует это подтверждение прежде, чем зарегистрировать переход права;
- продавец отражает исходящий налог в своей декларации и тут же сторнирует его в графе корректировок — чтобы один и тот же НДС не был уплачен в бюджет дважды.
Таким образом, покупатель здесь — не самостоятельный плательщик «вместо» продавца, а канал, через который налог поступает в бюджет; налоговый счёт и налоговая позиция остаются за продавцом. На практике подход пока мягче: многие Земельные департаменты регистрируют переход права и без PTN, то есть требование применяется нестрого. Тем не менее оно действует, и контроль может ужесточиться.
| Тип продажи | Кто выставляет счёт | Кто вносит НДС в FTA | Шаг с Земельным департаментом |
|---|---|---|---|
| Застройщик Первичный рынок | Застройщик | Застройщик — через свою декларацию | Отдельного шага нет |
| Не застройщик Вторичный рынок | Продавец (зарегистрированный) | Покупатель — напрямую в FTA, до регистрации | Требуется PTN; продавец сторнирует налог в графе корректировок |
Это не обратное начисление (reverse charge). Уплата покупателем напрямую в FTA — не перенос налога на покупателя, а порядок его внесения, привязанный к регистрации сделки. Налоговую позицию несёт продавец, и право на возврат входящего налога у покупателя подтверждается налоговым счётом продавца, а не самим PTN (это платёжный документ, а не tax invoice).
Когда НДС действительно возникает на вторичной продаже
НДС возникает тогда, когда продавец является налогооблагаемым лицом и совершает поставку в рамках экономической деятельности. На практике под это подпадает большинство вторичных сделок:
- компания продаёт собственное помещение, будучи зарегистрированной на НДС в силу своей деятельности;
- арендодатель продаёт сданный в аренду объект — сдача в аренду сама по себе является экономической деятельностью, и такой продавец, как правило, зарегистрирован;
- застройщик или профессиональный продавец недвижимости — для них объект выступает товаром, а не капитальным активом.
Во всех этих случаях поставка облагается по ставке 5%, продавец выставляет налоговый счёт, а налог уплачивается в описанном выше порядке (на вторичном рынке его вносит покупатель — напрямую в FTA до регистрации права).
Узкое исключение — разовая продажа собственного помещения лицом, которое не является налогооблагаемым: не ведёт экономической деятельности и не состоит на учёте по НДС. Такая поставка находится вне сферы НДС — налог не начисляется и счёт не выставляется. Реализация капитального актива к тому же исключена из расчёта порога обязательной регистрации (статья 20 закона об НДС, AED 375 000), поэтому сама по себе сделка и не обязывает продавца регистрироваться. Однако как только продавцом выступает действующий бизнес или арендодатель, сделка облагается. Важно учитывать и формальную сторону: налоговый счёт вправе выставлять только лицо с номером налогоплательщика (TRN), и «разовой уплаты НДС без постановки на учёт» закон не предусматривает — если поставка облагается, продавец должен быть зарегистрирован.
Как законно не платить НДС: передача действующего предприятия (going concern)
Наиболее «чистый» способ не уплачивать НДС при покупке коммерческого объекта — это не льгота и не скидка, а структурирование сделки таким образом, чтобы она вовсе не признавалась поставкой для целей НДС.
Согласно статье 7(2) Федерального декрет-закона №8 от 2017 года, передача всего бизнеса либо его самостоятельной действующей части как действующего предприятия налогооблагаемому лицу не считается поставкой. Такая операция полностью выходит за пределы сферы НДС: налог не уплачивается и не возвращается. Условия применения FTA разъясняет в публичном разъяснении VATP015 от 20 августа 2019 года.
Применительно к недвижимости типичный пример — арендуемое коммерческое здание, продаваемое вместе с действующими договорами аренды. Предметом сделки выступают не сами стены, а работающий арендный бизнес, в который покупатель вступает напрямую. Подобная операция может квалифицироваться как передача действующего предприятия и не подпадать под НДС.
Условия для going concern
Чтобы передача оказалась вне сферы НДС, должны выполняться все перечисленные условия:
Передаётся бизнес, а не просто актив
Передаётся бизнес или его самостоятельная действующая часть, способная функционировать самостоятельно, а не «пустой» объект.
Покупатель продолжает тот же бизнес
Покупатель намерен вести ту же деятельность (например, продолжать сдавать объект в аренду), а не сворачивать или перепрофилировать её.
Покупатель — налогооблагаемое лицо
Покупатель уже зарегистрирован на НДС или регистрируется на дату передачи.
Передача оформлена письменно, без перерыва деятельности
Стороны фиксируют передачу действующего предприятия в договоре, и между передачей и продолжением деятельности нет паузы.
К передаче действующего предприятия относится, например, продажа арендодателем целого арендуемого коммерческого здания вместе с действующими договорами аренды: покупатель наследует работающий арендный бизнес. Напротив, продажа пустого объекта, объекта, освобождённого от аренды, либо продажа только активов без действующего бизнеса под этот режим не подпадает и облагается по обычной ставке 5%.
Нюанс с ипотекой. Если объект приобретается как действующее предприятие (то есть как бизнес), банк может отказать в ипотечном финансировании: кредит предоставляется под недвижимость в залог, а не под бизнес. Поэтому при покупке на заёмные средства структуру going concern следует заранее согласовать с банком.
Ошибка в квалификации going concern дорога в обе стороны. Если облагаемую 5% продажу ошибочно оформить как передачу предприятия, впоследствии возникнут неуплаченный налог и пени. Если же на подлинную передачу предприятия ошибочно начислить 5%, покупатель уплатит налог, которого не должен был, и право на его возврат может быть оспорено. Это структурное решение лучше принимать и документировать до подписания — вместе с юридическим сопровождением договора.
Второй способ сэкономить: вернуть 5% как входящий налог
Если передача действующего предприятия неприменима, эти 5%, как правило, всё равно не становятся реальной издержкой — при условии, что покупатель зарегистрирован на НДС и использует объект в облагаемой деятельности. Входящий налог возвращается в декларации за соответствующий период, и чистая стоимость стремится к нулю; единственным минусом остаётся временной разрыв в денежном потоке, пока возврат не компенсирует уплаченную сумму. Корректный бухгалтерский учёт и действительный налоговый счёт — то, на чём этот возврат держится.
Для коммерческой недвижимости существенны две детали:
- Схема капитальных активов (Capital Assets Scheme). Применяется не к любой недвижимости, а только если объект квалифицируется как капитальный актив — единая сумма расходов от AED 5 000 000 без НДС при сроке полезного использования не менее 10 лет (статьи 57–58 регламента об НДС). Для такого здания возврат входящего налога отслеживается в течение 10 лет: доля облагаемого использования пересчитывается ежегодно, и если в каком-то году она снижается (например, объект переводят в освобождённую деятельность), государству возвращается лишь пропорциональная часть за этот год — не вся сумма и не автоматически. Объекты дешевле AED 5 000 000 под схему не подпадают: к ним применяются обычные правила возврата.
- Распределение при смешанном использовании. Если объект используется одновременно в облагаемой и в освобождённой или личной деятельности, входящий налог распределяется, и к возврату принимается лишь доля, приходящаяся на облагаемое использование.
Таким образом, для внутренних сделок реальные способы не нести налог «живыми деньгами» — это передача действующего предприятия (НДС не возникает вовсе) либо схема «уплатить и вернуть» (нейтральная по стоимости, если покупатель зарегистрирован). Отдельного «короткого пути» через обратное начисление для коммерческой недвижимости в ОАЭ не существует.
Где теряют деньги: типичные ошибки
- Неверная классификация объекта. Сервисные и гостиничные апартаменты нередко относятся к коммерческим, а не к жилым, а в смешанных объектах коммерческая и жилая части рассматриваются раздельно. Ошибка в классификации меняет и ставку, и право на возврат входящего налога.
- Дефектный налоговый счёт. Отсутствие TRN, неверная ставка или некорректная строка НДС блокируют возврат входящего налога у покупателя.
- Пропуск шага с Земельным департаментом. Если на вторичной сделке платёж не проведён и PTN не получен, по букве разъяснения переход права может быть не зарегистрирован.
- «Пустой» объект, оформленный как going concern. Продажа без действующей аренды или продажа только активов не проходит как передача предприятия — следствием становятся доначисление налога и пени.
- Смешанное использование без распределения. Завышенный возврат входящего налога по объекту двойного назначения приводит к последующей корректировке.
Практический чек-лист перед подписанием
Определите, кто продавец, и заложите порядок уплаты в сделку
Покупка у застройщика — налог в цене и счёт от застройщика; не у застройщика — продавец выставляет счёт, но 5% в FTA вносит покупатель до регистрации. Зафиксируйте порядок и распределение обязанностей в договоре.
Если продавец — физлицо, уточните его НДС-статус
Разовая продажа частным лицом может быть вне сферы НДС; но если физлицо ведёт деятельность с недвижимостью или иначе зарегистрировано — поставка облагается. Проверьте, есть ли у продавца TRN: от этого зависит, возникнут ли 5% и получите ли вы корректный налоговый счёт для возврата.
Корректно классифицируйте объект
Коммерческий, жилой, незастроенная земля, сервисные либо гостиничные апартаменты или смешанный объект — от этого зависят и ставка, и право на возврат.
Оцените применимость передачи действующего предприятия
Если объект сдан в аренду и покупатель продолжит сдавать его, структурируйте и оформите продажу как передачу going concern, убедившись, что на дату закрытия покупатель является налогооблагаемым лицом.
Подтвердите право на возврат и проверьте налоговый счёт
Зарегистрированы и используете объект в облагаемой деятельности? 5% подлежат возврату — планируйте кассовый разрыв, а не постоянную издержку. Убедитесь, что в счёте продавца есть действительный TRN, верная ставка и корректная строка НДС.
Запланируйте шаг с Земельным департаментом
На вторичной сделке безопаснее провести платёж и получить PTN до регистрации, даже если сегодня департамент регистрирует и без него: требование действует и может начать применяться строже.
Вопросы и ответы
Всегда ли НДС начисляется на коммерческую недвижимость в ОАЭ?
Почти всегда — по умолчанию по ставке 5%. Основные исключения — сделка, квалифицируемая как передача действующего предприятия (вне сферы НДС), и отдельные переклассификации объекта (например, действительно жилые элементы или незастроенная земля).
Кто уплачивает НДС в FTA — покупатель или продавец?
Зависит от того, кто продаёт. При покупке у застройщика налог собирает и перечисляет застройщик (вы платите ему в составе цены). При покупке не у застройщика продавец выставляет налоговый счёт, но сам налог в FTA вносит покупатель — напрямую через EmaraTax и до регистрации, получая подтверждение (PTN) для Земельного департамента; продавец при этом сторнирует налог в графе корректировок своей декларации. На практике департаменты пока регистрируют сделки и без PTN, однако обязанность уплаты при этом не исчезает.
Продавец не зарегистрирован на НДС — значит, налога нет?
Не обязательно — и чаще налог всё же возникает. НДС появляется, когда продавец является налогооблагаемым лицом, действующим в рамках экономической деятельности: компания, продающая собственное помещение, арендодатель, застройщик или профессиональный продавец. Все они зарегистрированы или обязаны зарегистрироваться, и их продажа облагается. Узкое исключение — разовая продажа собственного помещения лицом, которое экономической деятельности не ведёт: реализация капитального актива исключена из расчёта порога регистрации (AED 375 000), и такая сделка может оказаться вне сферы НДС. Налоговый счёт при этом вправе выставлять только лицо с TRN, а «разовой уплаты без регистрации» закон не предусматривает.
Можно ли не платить НДС при покупке арендуемого коммерческого здания?
Потенциально да: если продажа квалифицируется как передача действующего предприятия по статье 7(2) закона об НДС и соблюдены условия публичного разъяснения VATP015, сделка оказывается вне сферы НДС.
Я зарегистрирован на НДС — эти 5% являются реальной издержкой?
Как правило, нет. При использовании объекта в облагаемой деятельности вы возвращаете 5% как входящий налог. Издержкой остаётся лишь временной разрыв в денежном потоке — с учётом десятилетней схемы капитальных активов и правил распределения при смешанном использовании.
Применяется ли обратное начисление к коммерческой недвижимости?
Нет. В ОАЭ обратное начисление для коммерческой недвижимости не применяется. Уплата покупателем напрямую в FTA — это не перенос налога, а порядок его внесения, привязанный к регистрации сделки.
Структурируйте сделку до подписания
Решения, которые экономят деньги при покупке коммерческой недвижимости, — структурирование передачи действующего предприятия, шаг с Земельным департаментом и позиция по возврату — лучше принимать до подписания, а не после. Эта статья — общее описание режима НДС в ОАЭ по состоянию на 2026 год, а не налоговая консультация по конкретной сделке.
Если вы покупаете или продаёте коммерческую недвижимость в ОАЭ, CoreLedger проверит конкретную сделку и подтвердит применимый режим НДС.